¿Qué es la plusvalía municipal?
La plusvalía municipal, oficialmente denominada Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU), es un impuesto local que grava el aumento de valor del suelo urbano cuando se produce una transmisión de la propiedad.
Es un impuesto que cobra el ayuntamiento del municipio donde se encuentra el inmueble, no la Comunidad Autónoma ni el Estado. Cada municipio puede fijar sus propios coeficientes y bonificaciones dentro de los límites que marca la ley.
¿Cuándo se paga?
Se genera la obligación de pagar plusvalía municipal cuando se produce una transmisión de propiedad urbana por:
- Compraventa: al vender o comprar una vivienda, local o terreno urbano.
- Herencia: al recibir un inmueble por fallecimiento del propietario.
- Donación: al recibir un inmueble como regalo en vida.
- Permuta: al intercambiar propiedades.
¿Quién paga?
- En compraventas: paga el vendedor.
- En herencias y donaciones: paga quien recibe el inmueble.
La reforma de 2021 (RDL 26/2021)
En octubre de 2021, el Tribunal Constitucional declaró inconstitucional parte del sistema de cálculo anterior. Como respuesta, el Gobierno aprobó el Real Decreto-ley 26/2021 el 8 de noviembre de 2021, que introdujo cambios fundamentales:
- Si no hay ganancia, no se paga: si el valor de transmisión es igual o inferior al de adquisición, no hay obligación tributaria.
- Dos métodos de cálculo: el contribuyente puede elegir el que le resulte más favorable.
- Nuevos coeficientes: se actualizan anualmente y reflejan mejor la evolución real del mercado inmobiliario.
Los dos métodos de cálculo
Método Objetivo
Es el método tradicional, actualizado con nuevos coeficientes. La fórmula es:
Base imponible = Valor catastral del suelo × Coeficiente
El coeficiente depende de los años transcurridos entre la compra y la venta (mínimo 1, máximo 20). Estos coeficientes son fijados por cada ayuntamiento, sin poder superar los máximos nacionales que se actualizan anualmente.
La cuota resultante es: Cuota = Base imponible × Tipo impositivo (máximo legal 30%).
Método Real
Calcula el incremento real de valor del terreno. La fórmula es:
Base imponible = (Valor de venta - Valor de compra) × (Valor catastral suelo / Valor catastral total)
Se aplica la proporción del suelo sobre el valor catastral total para separar el valor del suelo del de la construcción, ya que el impuesto solo grava el incremento del suelo.
¿Cuál elegir?
El contribuyente tiene derecho a elegir el método que resulte en una cuota menor. Nuestra calculadora compara ambos automáticamente.
En general:
- El método real suele ser más favorable cuando la ganancia de la venta es pequeña en relación al valor catastral.
- El método objetivo suele ser más favorable cuando ha habido una fuerte revalorización del inmueble.
Coeficientes máximos nacionales (2025)
El Gobierno fija anualmente los coeficientes máximos que los ayuntamientos pueden aplicar. Los vigentes son:
| Años | Coeficiente máximo |
|---|---|
| 1 | 0,14 |
| 2 | 0,13 |
| 3 | 0,15 |
| 4 | 0,15 |
| 5 | 0,17 |
| 6 | 0,17 |
| 7 | 0,17 |
| 8 | 0,12 |
| 9 | 0,11 |
| 10 | 0,10 |
| 11-15 | 0,09 |
| 16 | 0,09 |
| 17-20 | 0,08 |
Los ayuntamientos pueden aplicar estos coeficientes o inferiores. La mayoría de municipios medianos aplican los máximos.
Bonificaciones
Cada ayuntamiento puede establecer bonificaciones (descuentos) sobre la cuota del impuesto. Las más comunes son:
- Herencia de vivienda habitual al cónyuge: suele tener la bonificación más alta (50-95% según el municipio).
- Herencia de vivienda habitual a hijos: bonificación variable (25-95%).
- Transmisiones mortis causa en general: algunos municipios aplican bonificaciones generales.
Las bonificaciones son opcionales y varían enormemente de un municipio a otro. Por eso es importante usar una calculadora con los datos específicos de tu ciudad.
Plazos de pago
- Compraventa o donación: 30 días hábiles desde la fecha de la escritura pública.
- Herencia: 6 meses desde la fecha de fallecimiento. Este plazo es prorrogable por otros 6 meses si se solicita dentro del periodo inicial.
El incumplimiento de los plazos genera recargos e intereses de demora. Es recomendable no demorar el trámite.
Datos necesarios para el cálculo
Para calcular la plusvalía municipal necesitarás:
- Valor de adquisición (precio de compra o valor declarado en la herencia).
- Valor de transmisión (precio de venta).
- Fecha de adquisición y de transmisión.
- Valor catastral del suelo (aparece en el recibo del IBI, en el apartado "valor catastral" desglosado en suelo y construcción).
- Valor catastral total (opcional, para calcular la proporción suelo/total en el método real).